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共有产权住房中的隐含含义

2019年02月02日 栏目:租房资讯

共有产权住房中的隐含含义!近期,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》

共有产权住房中的隐含含义!

近期,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),并就《办法》内容向社会公开征求意见。这次《办法》征求意见稿的出台可所谓配合供给侧之年引领新常态,打破北京房地产市场常规化,突破房价虚高、住房难求的局面,分散了北京居民对于房价的承受能力。

随着关注度的提升,在规范共有产权住房的层面上,越来越多的人抛出问题,相比经济适用房、自住用房获得房屋完整产权,共有产权如何共有?怎么共有?对于共有房屋的租赁、出卖、分割等问题都存在着质疑。共有产权住房并不是于2017年新鲜出炉,早在2007年起就在江苏省淮安市进行试点。本次《办法》是根据试点工作的经验并参考国外制度所制定的新政策。

什么是共有产权住房?

按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》所解释的共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。《办法》若正式通过后,自住用房、经济适用房将被共有产权住房所代替,刚需人群通过与政府按份共有的方式解决住房问题。

关键词:共有

如果要认识共有产权住房,首先我们要深入了解什么是共有?从法律角度解读,共有,通俗来讲就是所谓民事上的主体对财产享有的一种状态。《物权法》将共有分为两种类型,共同共有与按份共有。

共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。一般来讲,共有人对财产的共有状态,有约定的按约定,没有约定的按照共同共有认定。那么经过整合分析,在共有产权住房中的共有蕴含着三层含义。

第一层含义:关于政府与购房人之间的按份共有关系

《办法》第十九条规定:共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

结合共有产权住房的概念,由此可知,通过评估机构确认并经有关部门核准后,购房人与政府代持机构按照确定的份额共有房屋产权。这就涉及购房人如何对享有的房屋份额进行处置?

《办法》中规定的事项,如关于维修基金、物业服务收费等内容,按照《办法》规定执行;如《办法》不明确的规范,购房合同中也未明确约定

共有产权住房中的隐含含义

,由国家上位法进行规制,也就是按照我国《物权法》中关于按份共有的相关规定执行。

《物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

物权法的相关规定对于共有产权住房的出租、抵押、房屋的修缮、装修均有一定影响。政府通过相关程序公示购房人所认购的份额,意味着购房人处分共有房屋受到了限制。

在签署共有产权住房协议时,应对政府代持机构权力加以制衡,不得利用权力对购房人日常生活产生影响,且明确约定购房人可自行处分的事项,避免日后发生纠纷,弄巧成拙。

同时如购房人与第三方发生纠纷通过司法途径解决争议,导致出现共有产权住房被查封或拍卖等情形,会牵涉政府代持机构的权益及共有产权住房申购条件与实际不相符等相关问题,还需有关部门在司法实践中进一步出台相关细则加以明确。

第二层含义:关于家庭成员之间共同共有关系

按照《办法》第二十条第一款规定: 申请家庭选定共有产权住房的,夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。

通过上述条款的规定,家庭成员之间对于所购的份额形成共同共有的关系。一旦涉及家事纠纷,如离婚纠纷、继承纠纷等对购房人共有产权份额予以分割时,可对购房人所属份额进行处分。

在处理上述纠纷时,《办法》并未明确约定,仅需根据所产生不同的法律关系,对照现有法律规定评价个案。避免对政府代持机构享有共有产权住房的份额产生影响,使国家、社会利益受到损害。

第三层含义:关于建筑物区分所有权共有部分的共有关系

房屋专有部分占建筑物面积的大小决定着购房人在小区日常物业管理决定事项中行使投票表决权的份额。例如使用维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施等。

政府与购房者共有的面积同时决定着建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项。因此,政府与购房者内部之间份额的占比,业主与物业、业主委员会日常管理的外部因素均可能引起纠纷,需具体问题具体分析。

共有产权住房政策虽美好,为刚需人群解决住房保障问题,满足中、低收入人群拥有自己住房的梦想。但实际操作仍会遇见很多问题,需要政府联合司法部门制定相应政策加以规制,并结合实际,将共有合同设计的更加合理、合规、合情,真正的为老百姓提供政策服务支持。