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下月起全面实施营改增买房要在5月1日前过

2018年08月30日 栏目:租房知识

下月起全面实施营改增 买房要在5月1日前过户?“营改增之后二手房交易税费是否会增加?买房子是不是应该赶在5月1日前? ”姚先生在朋友圈里

下月起全面实施营改增 买房要在5月1日前过户?

“营改增之后二手房交易税费是否会增加?买房子是不是应该赶在5月1日前? ”姚先生在朋友圈里询问。

随着5月1日营业税改征增值税的临近,不少二手房购房人开始犯嘀咕:到底该赶在5月1日前赶紧过户,还是之后再过户,怎样才更省钱?

对此,走访发现,此次改革,二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大。专家表示,此次“营改增”涉及的二手房税收问题,总体来说,税负保持基本稳定略有下降,购房人保持一颗平常心正常办理手续即可。

Q1

营改增之后二手房交易税费是否会增加?买房子是不是应该赶在5月1日前?

二手房交易税收不增,不必急于过户

根据财政部、国家税务总局3月24日对外公布的营改增全面推行细则以及两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策规定》,增值税从税率、征收标准、时限等规定都是沿用了营业税的规定,唯一的一点不同是个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,北上广深以外的地区是免收,而北上广深地区是以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。“营业税是含税价格,增值税是不含税价格,同样的税率,以不含税价计算的话,税款会略有下降。理论上,税负是没有增加的。”普华永道中国税务及商务咨询合伙人覃宇表示。

举例而言,过去个人出售未满两年的住宅,征收营业税5%。现在改为增值税,还是5%。征收5%营业税时,如果房价是100万元,需缴纳5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话,应缴纳增值税÷(1+5%)×5%=47619元,少缴税2400元左右。由此可见营改增后税负是减轻的,与决策层只减不增的大方向一致,个人出售不足2年房产的交易成本有所下降。

覃宇还指出,二手房“营改增”或将增加购房负担,只不过是部分中介炒作的噱头罢了,普通的老百姓对增值税的相关政策不是那么清晰,所以比较容易被引导,在购房时点上不是很理性。随着购买方的理性判断回归,不会产生市场的动荡或者价格的波动。

对于扎堆办理的市民,有税务部门工作人员也发出了提醒:“办理个人住房过户交易不必急在本月,符合条件的纳税人下月办理房产过户,相关政策会更优惠。”

Q2

此次营改增后,缴税是不是要换地方?缴税流程有没有改变?

二手房缴税并无变化,延续优惠政策

税收部门表示,国家税务局暂委托地方税务局等部门代为征收二手房交易、自然人出租不动产的增值税,保持征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变。

“也就是说,交易流程不会改变,还是由地税局征收。”有税务部门内部人士表示,营改增后,个人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,都基本维持不变。”

总体来说

下月起全面实施营改增买房要在5月1日前过

,对于个人来说,此次“营改增”试点后,二手房交易延续原营业税优惠政策,税率设计遵循了营业税税负不变的原则。

新政出台后值得注意的是:北京、上海、广州、深圳以外地区的个人将购买2 年以上(含2年)的住房对外销售的,证满两年的不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”,统一执行免征增值税。也就意味着除广州、深圳以外地区的广东市民5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。

业内人士释疑

一线土地竞争加剧?

市场因素更重要

在公布的营改增方案中,规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税销项税减少。也有分析认为,土地成本可以抵扣,会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会,有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。

对此,覃宇则表示:“市场可能比税的因素更为重要。”其表示,因为一线城市的地已经很有限且价格较高,据其接触的房地产客户测算,一线的城市的毛利率并不一定最高,二、三线的毛利率可能反而会更高一些。所以,此举并不一定会加剧开发商对一线城市土地市场的争夺,更多取决于开发商自身的商业方面的考虑。